Kanada’da mortgage kredisi onayınızı aldınız. Hayalinizdeki evi de buldunuz, pazarlığınızı yaptınız ve teklifiniz kabul oldu. Zaten Mortgage Broker’ınızla önceden konuşmuş ve ön çalışmayı yapmıştınız. Teklif ile ilgili dökümanları da emlak danışmanınız yoluyla teslim ettiniz.
Birkaç gün sonra Mortgage Broker’iniz son onayınızı da alıyor ve tüm şartların sağlandığını size bildiriyor. Artık tek yapmanız gereken avukatınızın hazırlıkları tamamlaması ve sizin imza atmanız. Sonra gelsin anahtarlar, değil mi?…
Bir gün Mortgage Broker’inizdan veya avukatınızdan ani bir telefon geliyor ve bir problemden bahsediyorlar. Bu nasıl olabilir??? Zaten herşeyiniz tamamdı, bütün şartları yerine getirmiştiniz???
Buradaki kritik nokta şu:
Kredi onayınız başvuru yapıldığı günkü durumunuza ve şartlara göre çıkmıştı. Eğer durumunuzda veya bu şartlarda ciddi bir değişiklik olduysa bankanız verdiği onayı geri çekme hakkına sahiptir.
Bu süreçte en çok karşılaşılan problemli durumlara bakarsak:
1- İş Degişikliği: XYZ Limited şirketinde maaşlı bir eleman olarak son 3 senedir çalışmaktaydınız. Tam da bugünlerde güzel bir teklif geldi ve iş değiştirdiniz, banka da bunun farkına vardı. Bu durumda yeni işverenden yazı, bordrolar, deneme periyodunda (probation period) olmadığınıza dair kanıt olmazsa olmazlar. Hele bir de sektör değiştirdiyseniz bankayı yeni işinizde uzun vadede kalıcı olacağınıza dair ikna etmeniz bile gerekebilir.
Eğer onay tutarı için fazla mesai, bonus gibi ekstra rakamları da kullanmak gerekiyorsa 2 senelik ortalamaya bakıyorduk. Eski işyeriniz artık yok, yenisinde ise gösterebileceğiniz bir geçmiş yok. Bu durumda mortgage onayınız doğrudan çöpe gidebilir.
Hele bir de serbest çalışacağım, kendi işimi yapacağım diye istifa ettiyseniz (aynı sektörde bile olsa) zaten hiç hareket alanı kalmamış demektir, mortgage dökümanlarınızı yakabilirsiniz.
2- İlave Borçlar: Kredi kullandırımından, yani kapanış tarihinden birkaç hafta önce banka tekrar kredi raporunuza bakmak isteyebilir. Onayınız ilk başvuru tarihindeki şartlara göre çıktığından yeni raporunuzdaki olası ciddi farklar, yeni borçlanmalar tüm hesapları alt üst edebilir. Kredi kartınızdan, line of credit’inizden ilave kullanım yapmayın, ya da yenilerine başvurmayın. Arabanızı yenilemek için kapanış sonrasını bekleyin, bırakın yılsonu promosyonu kaçsın ya da bir süre daha toplu taşımanın keyfini çıkarın. Yeni eviniz için şimdiden alacağınız eşyalarda “Bugün al, ilk 6 ay hiç ödeme” kampanyaları çok cazip olsa da uzak durun, broşürü yırtıp atın.
3- Peşinatın Kaynağı: Bize belki de en acayip gelen konu peşinatın, yani banka hesabımızın çok detaylı sorgulanması. O arabayı, ya da yeni evin eşyalarını kredili almak istemedik, Mortgage Broker olmaz dedi, ama dayanamadık, peşin parayla aldık. Nasıl olsa babamız bize kapanışta farkı vermeye söz verdi, parayı hesabımıza geçiverecek.
Unutmayın ki banka son anda hesap ekstresini tekrar güncellemenizi isteyebilir ve bingo: Hesapta yeterli para yok. Onun yerine baştan beyan edilmemiş bir “babadan hediye-gift” durumu var. En basitinden işleminiz tekrar onaya gönderilecek ve muhtemelen kapanış gecikecektir.
Bundan daha kötüsü ne olabilir? Hesapta büyük tutarlı hareketler, özellikle girişler var ve kimden geldiği net değil. Belki de son dakika arkadaşlardan kapanış için eksiğinizi topladınız ve hesaba nakit yatırdınız. Bu noktada bankayı kredi onayınızı iptal etmeyeye ikna etmek imkansıza yakın olacaktır.
4- Kredi Skorunuz: Ev teslimi öncesi taşınma, alışveriş, vb. hazırlıkları yaparken arada birkaç borcun ödemesi kaçıvermiş, ne olacak diye düşünmeyin. Kredi skorunuz çok hızlı bir şekilde aşağı düşecek ve olması gereken minimumun bile altına inebilecektir. Bir de sizinki %20’den az peşinatlı, CMHC sigortalı bir işlemse çok net kurallar gereği doğrudan iptal durumu söz konusu olacaktır.
5- Garantör/Kefil Olmak: Yeni evinizi aldınız, hazırlıklar bitti gibi, detayları da nasıl olsa hallettiniz. Artık uzun zamandır peşinizde dolaşıp yardımınızı isteyen, araba lease’i yapacak kardeşinize kefil olup, onu da mutlu edebilirisiniz. Tabi bu lease anlaşmasının borcu sizin borcunuzmuş gibi kredi raporunuzda belirdiğinde banka bundan hiç hoşlanmayacaktır. Mortgage kredisi üzerine bir de o borcu taşıyabilecek geliriniz yoksa, … (artık gerisini siz tamamlayın, benim önerebileceğim bir çözüm yok çünkü)
6- +1 Tavsiye ve Danışmanlık: En önemli madde belki de bu. Eğer bu süreçte lisanslı bir Mortgage Broker ile danışarak gitmek yerine eş, dost ve komşu tavsiyesi ve tecrübeleri ile devam ediyorsanız yukarıdaki tuzaklardan birine kapılmanız olasılığı çok çok daha yüksek olacaktır. “Komşunun oğlu işini de değiştirmiş, arabasını da yenilemiş, kapanışta hiçbir sorun çıkmamış, rahat ol.” tavsiyesi sizin mortgage onayınız kapanışa 5 gün kala iptal edildiğinde ne kadar faydalı ve işi çözmeye yönelik olacaktır tahmin edersiniz.
Bu konuda bir uzmandan data detaylı bilgi almak için buraya tıklayınız.
Yazar: Sedat Topçu
